Địa chỉ tải về dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) và các tài liệu có liên quan phục vụ công tác lấy ý kiến, công tác báo cáo kết quả lấy ý kiến tại địa chỉ: https://luatdatdai.monre.gov.vn/
Chiều ngày 13/03/2023, UBND xã Giao Hà tổ chức Hội nghị lấy ý kiến đóng góp vào dự thảo luật đất đai (sửa đổi) năm 2023.
Ngày 31/12/2022, Chính phủ đã ký Nghị quyết số 170 ban hành Kế hoạch tổ chức lấy ý kiến Nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Thực hiện Kế hoạch của Chính phủ và Kế hoạch số 12 ngày 31/01/2023 của UBND tỉnh Nam Định về việc lấy ý kiến Nhân dân đối với dự thảo Luật trên địa bản toàn tỉnh;
Thực hiện Kế hoạch số 16 ngày 09/02/2023 của UBND huyện Giao Thủy về việc “Tổ chức lấy ý kiến góp ý đối với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Chiều ngày 13/03/2023, UBND xã Giao Hà tổ chức Hội nghị lấy ý kiến đóng góp vào dự thảo luật đất đai (sửa đổi) năm 2023.
Về nội dung dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã thể chế các định hướng trong Văn kiện Đại hội Đảng Khóa XIII, các Nghị quyết, kết luận của Đảng, của Quốc hội; đặc biệt đã thể chế hóa 3 mục tiêu tổng quát, 6 mục tiêu cụ thể, 6 nhóm giải pháp và 8 nhóm chính sách lớn tại Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương và giải quyết các vấn đề đặt ra từ thực tiễn, phù hợp với xu thế phát triển.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được đưa ra lấy ý kiến nhân dân từ ngày 03/01 đến ngày 15/3/2023 với các nhóm nội dung trọng tâm sau đây:
(1) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
(2) Thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
(3) Phát triển quỹ đất;
(4) Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất;
(5) Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và các thủ tục hành chính, dữ liệu, thông tin đất đai;
(6) Cơ chế, chính sách tài chính, giá đất;
(7) Chế độ quản lý, sử dụng các loại đất;
(8) Phân cấp, giám sát, kiểm soát quyền lực;
(9) Hộ gia đình sử dụng đất.
Về những điểm mới khác của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) so với Luật Đất đai hiện hành; theo 09 nhóm nội dung trọng tâm nêu trên thì có thể chỉ ra một số nội dung điển hình như sau:
Thứ nhất. Về Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:
Chương V dự thảo Luật đã có những quy định đổi mới để nâng cao chất lượng của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ; nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã quy định khoanh định, bố trí không gian sử dụng đất theo 3 khu vực gồm khu vực quản lý nghiêm ngặt, khu vực hạn chế và khu vực được chuyển mục đích sử dụng đất; quy định kết hợp giữa chỉ tiêu sử dụng đất với không gian sử dụng đất và xác định vị trí, ranh giới, diện tích thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất đến từng thửa đất trong quy hoạch sử dụng đất cấp huyện. Quy định rõ các trường hợp điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; việc lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất...
Theo quy định tại Điều 60 của Dự thảo đã quy định chung nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Theo quy định hiện hành quy định tại Luật số 35/2018/QH14 thì quy định riêng nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất và nguyên tắc lập kế hoạch sử dụng đất.
Trong Dự thảo đã đảm bảo nội dung chỉ đạo của Nghị quyết 18-NQ/TU về việc bảo đảm phù hợp, thống nhất, đồng bộ, gắn kết chặt chẽ, thúc đẩy lẫn nhau để phát triển, đó là: “Quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất quốc gia và quy hoạch sử dụng đất cùng cấp đã được phê duyệt” (quy định tại khoản 1 Điều 60 của Dự thảo về nguyên tắc lập Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất).
Quy định này giúp xác định rõ vai trò, ý nghĩa của Quy hoạch sử dụng đất. Mọi hoạt động quản lý nhà nước có liên quan đến đất đai không thể tách rời quy hoạch sử dụng đất, mọi hoạt động giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên bên cạnh đó, Quy hoạch sử dụng đất khi xây dựng phải tính toán đến các điều kiện kinh tế, chính trị, xã hội, đến nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển của từng ngành, lĩnh vực và quỹ đất của từng địa phương để tìm ra phương án sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm.
Dự thảo Luật đã quy định bổ sung đối với Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh (nội dung này đã được lược bỏ trong Luật số 35/2018/QH14). Theo đó, hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gồm: (1) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc gia; (2) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; (3) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện; (4) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng; (5) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất an ninh. Nội dung quy hoạch sử dụng đất nay bổ sung nội dung khoanh định khu vực lấn biển; Xác định ranh giới, vị trí, diện tích khu vực hạn chế sử dụng đất; khu vực lấn biển.
Dự thảo Luật đã bổ sung quy định về việc rà soát quy hoạch sử dụng đất, theo đó được thực hiện định kỳ 05 năm để điều chỉnh cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội trong từng giai đoạn. Điều 71 của Dự thảo đề xuất 7 căn cứ để điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất (theo quy định hiện hành có 03 căn cứ), trong đó có 03 căn cứ mới là: (1) Do biến động bất thường của tình hình kinh tế - xã hội làm hạn chế nguồn lực thực hiện quy hoạch sử dụng đất; (2) Do sự phát triển của khoa học, công nghệ làm thay đổi cơ bản việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất; (3) Do yêu cầu bảo đảm quốc phòng, an ninh.
Đồng thời: “Trong quá trình tổ chức thực hiện có thể điều chỉnh về quy mô, địa điểm và số lượng dự án, công trình hoặc nhu cầu sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân nhưng không làm thay đổi về chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất và khu vực sử dụng đất theo chức năng trong quy hoạch sử dụng đất”. Nội dung này trước đây được quy định tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP (khoản 8 Điều 2) thì nay đã được đề xuất luật hóa trong Dự thảo Luật.
Thứ hai, Thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
(2.1) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh
Theo Điều 77 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bổ sung 02 trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh gồm:
(1) Làm cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng, cơ sở khám chữa bệnh của lực lượng vũ trang nhân dân;
(2) Làm nhà khách của lực lượng vũ trang nhân dân.
(2.2) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai
Tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất bổ sung, quy định cụ thể hơn một số trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai theo dự thảo Luật gồm 09 trường hợp, được quy định tại Điều 80, trong đó có một số nội dung đã được sửa đổi như sau:
(1) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi hủy hoại đất mà tiếp tục vi phạm;
Việc bổ sung thêm điều kiện “đã bị xử phạt VPHC” sẽ phù hợp với quy định tại Nghị định số 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ khi áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả đối với hành vi Hủy hoại đất (cụ thể là làm biến dạng địa hình hoặc làm giảm chất lượng đất). Theo Điều 15 của Nghị định 91/2019/NĐ-CP thì hành vi này được áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm; nếu không chấp hành thì Nhà nước thu hồi đất.
(2) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền hoặc không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố, công khai tại thời điểm giao đất, cho thuê đất;
Việc giao đất, cho thuê đất không phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hiện được coi là hành vi vi phạm khi thi hành công vụ, quy định tại điểm b khoản 3 Điều 97 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP; tuy nhiên chưa có chế tài xử lý đối với diện tích đất này, nay đã được đề xuất “thu hồi đất”.
(3) Đất sản xuất nông nghiệp không được sử dụng trong thời hạn 36 tháng liên tục và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không đưa đất vào sử dụng;
Theo quy định hiện hành quy định 2 loại đất gồm: đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm trong nhóm đất nông nghiệp; không có quy định về việc xử phạt vi phạm hành chính trước khi thu hồi đất.
(4) Đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư mà không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng đất theo tiến độ ghi trong dự án đầu tư thì chủ đầu tư phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án đầu tư và tiền thuế tăng thêm theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 147 Luật Đất đai.
Việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án đầu tư và tiền thuế tăng thêm theo quy định tại khoản này phải hoàn thành chậm nhất vào ngày 31/12 của năm phát hiện vi phạm, quá thời hạn này mà người sử dụng đất không nộp tiền thì Nhà nước thu hồi đất.
Trường hợp chậm tiến độ quá 48 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư mà chủ đầu tư chưa hoàn thành dự án đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
Về nội dung này, theo nhận định của Sở Tài nguyên và Môi trường thì cơ bản là phù hợp, tuy nhiên việc nộp tiền tăng thêm quy định “phải hoàn thành chậm nhất vào ngày 31/12 của năm phát hiện” sẽ không công bằng cho những trường hợp được kiểm tra, phát hiện cuối năm. Do đó, đề nghị sửa nội dung này thành “chậm nhất là 12 tháng kể từ ngày phát hiện vi phạm”.
(2.3) Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã sửa đổi 03 trường hợp và bổ sung 01 trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người (tại khoản 1 Điều 81), bao gồm:
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn trừ trường hợp đất nông nghiệp giao có thời hạn cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp trong hạn mức giao đất;
Hiện chỉ quy định: “Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn”.
- Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người, các loại đất khác trong khu vực bị ô nhiễm môi trường không có khả năng tiếp tục sử dụng theo mục đích đã xác định;
Hiện chỉ quy định: “Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người”.
- Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người; các loại đất khác bị sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai mà không còn khả năng tiếp tục sử dụng;
Hiện chỉ quy định: “Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người”.
- Thu hồi đất trong trường hợp chấm dứt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư mà không thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản gắn liền với đất theo quy định (Trường hợp mới bổ sung).
(2.4) Về trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:
Một trong những quy định nổi bật được đề xuất sửa đổi là “UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất sau khi có quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư” (quy định tại điểm a khoản 4 Điều 85 của Dự thảo); như vậy là đã đảm bảo nội dung của Nghị quyết 18-NQ/TU là chỉ được thực hiện sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt.
Đối với nội dung Tái định cư, tại Nghị quyết 18-NQ/TU đã chỉ đạo hoàn thiện theo hướng “Đối với trường hợp thu hồi đất mà phải bố trí tái định cư thì phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất”; tuy nhiên trong Dự thảo chưa vẫn giữ nguyên “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất” theo đúng nội dung quy định của Luật Đất đai năm 2013 (hiện quy định tại khoản 1 Điều 85 của Luật 2013; đề xuất tại khoản 1 Điều 106 của Dự thảo).
Thứ ba, Về Phát triển quỹ đất:
Dự thảo Luật dành 01 chương để quy định về Phát triển quỹ đất (Chương VIII, từ Điều 111 đến Điều 115), trong đó quy định về: Phát triển quỹ đất (Điều 111); Dự án thu hồi đất để tạo quỹ đất (Điều 112); Quỹ phát triển đất (Điều 113); Quản lý, khai thác quỹ đất Điều 114); Tổ chức phát triển quỹ đất (Điều 115).
Đối với quỹ phát triển đất, hiện đã được quy định tại Điều 111 của Luật Đất đai năm 2013, nay được đề xuất bổ sung nội dung tại khoản 3 Điều 113 của Dự thảo Luật: “UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cùng cấp quyết định phân bổ tối thiểu 10% nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hàng năm của địa phương cho Quỹ phát triển đất”.
Đối với việc quản lý, khai thác quỹ đất, theo quy định được đề xuất tại khoản 3 Điều 114 thì “Quỹ đất chưa giao, cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư thì Tổ chức phát triển quỹ đất được cho các tổ chức, cá nhân thuê ngắn hạn để khai thác, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả theo quy định của Chính phủ”. Tuy nhiên, nội dung này hiện đang còn bất cập về thẩm quyền cho thuê đất được quy định tại Điều 123 của Dự thảo.
Thứ tư, Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất:
(4.1) Về giao đất, cho thuê đất:
Dự thảo đã quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, quy định từ Điều 125 đến Điều 127.
Tại Điều 125 của Dự thảo đã bổ sung đối tượng phải di dời do ô nhiễm môi trường thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu; tuy nhiên chưa quy định đối với trường hợp Giao đất ở tái định cư và Giao đất ở cho đối tượng người có công.
Tại Điều 128 của Dự thảo vẫn quy định về việc thỏa thuận về quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư (quy định hiện hành tại Điều 73 của Luật Đất đai), trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất; đồng thời có chính sách khuyến khích việc thỏa thuận về quyền sử dụng đất (như: Miễn thuế thu nhập đối với phần thu nhập từ tiền thuê đất trong thời gian thuê, thuê lại, góp vốn; Trường hợp dự án có cả diện tích đất thỏa thuận và diện tích đất do Nhà nước quản lý thì sẽ thực hiện thu hồi để giao, cho thuê không thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu; trường hợp chưa được cấp GCN thì được thực hiện cấp GCN đồng thời với thủ tục chuyển nhượng, cho thuê lại, góp vốn sau thỏa thuận...).
(4.2) Đối với nội dung chuyển mục đích sử dụng đất:
Tại khoản 1 Điều 121 của Dự thảo đã quy định lại 1 số trường hợp chuyển mục đích phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, như: (1) Chuyển đất trồng lúa, đất rừng sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp (trước đây đối với đất lúa chỉ quy định khi chuyển sang đất trồng cây lâu năm, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối); (2) Chuyển mục đích sang đất chăn nuôi tập trung (trang trại)...
Về điều kiện cho phép chuyển mục đích: Theo quy định hiện hành thì điều kiện cho phép chuyển mục đích phải có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 ha đất trồng lúa trở lên. Nay chỉ quy định “sau khi có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua và phù hợp với quy định tại Điều 116 của Luật này” (Điều 116 quy định về căn cứ chung để giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất). Như vậy là đã phân cấp để HĐND cấp tỉnh quyết định chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa.
Thứ năm, Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và các thủ tục hành chính, dữ liệu, thông tin đất đai;
(5.1) Thực hiện đăng ký bắt buộc về quyền sử dụng đất:
Theo Điều 134 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đã đăng ký mà có thay đổi điều chỉnh bổ sung một số nội dung sau:
(1) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người quản lý đất... thay đổi thông tin về nhân thân;
(2) Thay đổi về ranh giới, mốc giới... của thửa đất;...
(3) Đăng ký tài sản gắn liền với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận;...
(4) Chuyển mục đích sử dụng đất đối với các trường hợp không phải xin phép;
(5) Chuyển... quyền tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;
Hiện hành quy định là quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; nay được gọi là quyền tài sản để phù hợp với Bộ Luật Dân sự năm 2015.
(6) Chia tách, hợp nhất, sáp nhập... quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (hiện hành là quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất)
(7) Có sự thay đổi về quyền sử dụng không gian ngầm và khoảng không;
(8) Điều chuyển đất và tài sản gắn liền với đất là tài sản công giữa các cơ quan, đơn vị của Nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.
(5.2) Đề xuất sửa đổi các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận
Nội dung này hiện đang được quy định tại Điều 19 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nay được đưa vào Điều 144 của Dự thảo Luật và sửa đổi, bổ sung 04 trường hợp so với quy định hiện hành.
Cụ thể, có 04 trường hợp được điều chỉnh như sau:
(1) Đất thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn (hiện đang quy định là “người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn”, nay điều chỉnh thay đổi từ Đối tượng quản lý, sử dụng đất sang Đất).
(2) Đất được giao để quản lý..., trừ trường hợp: đất được giao sử dụng chung với đất được giao quản lý thì được chứng nhận phần quyền sử dụng theo quyết định giao, cho thuê của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
(3) Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất; đất nhận khoán, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
(4) Đất đã được đăng ký vào sổ địa chính nhưng đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện.
Hiện, trường hợp đã có quyết định thu hồi đất thì người sử dụng đất không được cấp GCN; nay quy định nếu quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện việc thu hồi thì người sử dụng đất được cấp GCN.
So với quy định hiện hành thì Dự thảo không còn quy định về trường hợp “người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận”.
(5.3) Đẩy mạnh chuyển đổi số trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất
Dự thảo Luật đã đẩy mạnh cải cách hành chính, chuyển đổi số trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất; bảo đảm quản lý, vận hành, kết nối và chia sẻ thông tin tập trung, thống nhất từ Trung ương đến địa phương.
Theo khoản 1 Điều 214 Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi), các thủ tục hành chính về đất đai bao gồm 09 thủ tục, trong đó có 3 thủ tục mới, gồm: (1) Thủ tục gia hạn sử dụng đất (quy định chung trong nhóm Thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất); (2) Thủ tục cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai; (3) Thủ tục hành chính khác về đất đai.
Theo khoản 4 Điều 215 của Dự thảo Luật quy định về Nguyên tắc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai thì các thủ tục hành chính về đất đai được thực hiện bằng hình thức trực tiếp hoặc trên môi trường điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.
Ngoài ra, về việc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai, tại khoản 3 Điều 217 của Dự thảo quy định: Cơ quan có thẩm quyền giải quyết thủ tục hành chính về đất đai phải thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định và công khai kết quả giải quyết thủ tục hành chính.
Thứ sáu, Cơ chế, chính sách tài chính, giá đất:
(6.1) Bỏ khung giá đất:
Hiện hành, khung giá đất được quy định tại Điều 113 của Luật Đất đai 2013 như sau:
“Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.”
Tuy nhiên, tại Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã bỏ quy định khung giá đất.
(6.2) Đề xuất mỗi năm ban hành 01 bảng giá đất mới
Hiện, Luật Đất đai năm 2013 quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ.
Nay, tại khoản 1 Điều 154 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm được công bố công khai và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm.
Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất, được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để xây dựng bảng giá đất; trình Hội đồng thẩm định bảng giá đất; căn cứ kết quả của Hội đồng thẩm định bảng giá đất trình UBND cấp tỉnh để trình HĐND cấp tỉnh thông qua bảng giá đất trước khi UBND cấp tỉnh quyết định ban hành.
Bảng giá đất được xây dựng theo vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn.
(6.3) 11 trường hợp áp dụng bảng giá đất
Khoản 3 Điều 154 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định bảng giá đất được áp dụng cho 11 trường hợp, trong đó điều chỉnh bổ sung 7 trường hợp sau:
(1) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân.
Trước đây theo quy định tại khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 được áp dụng tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân vượt hạn mức; nay áp dụng bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất cho trường hợp này kể cả trong và ngoài hạn mức.
(2) Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.
(3) Bổ sung trường hợp tính thuế đối với các dự án chậm tiến độ hoặc không đưa đất vào sử dụng so với quy định hiện hành.
(4) Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
(5) Tính tiền sử dụng đất tăng thêm đối với những trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng, không đưa đất vào sử dụng.
(6) Tính giá khởi điểm đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất.
Hiện nay, chúng ta đang thực hiện xây dựng giá khởi điểm để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, giá khởi điểm do UBND tỉnh phê duyệt đối với từng cuộc đấu giá. Nay theo quy định này thì có thể hiểu giá khởi điểm được xây dựng từ bảng giá đất hàng năm, UBND tỉnh không cần phê duyệt riêng cho từng cuộc đấu giá, như vậy sẽ giảm bớt được các bước thực hiện khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất.
(7) Làm căn cứ để tính giá thuê đất xây dựng công trình ngầm, xây dựng công trình trên không.
Lưu ý: Đối với các trường hợp tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì giá đất để tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm ổn định trong 05 năm.
Thứ bảy, Chế độ quản lý, sử dụng các loại đất:
(7.1) Mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp
Dự thảo đã thể chế chủ trương tại Nghị quyết 18-NQ/TW, hoàn thiện cơ chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất nông nghiệp theo hướng mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, quy định để người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sản xuất cây trồng, vật nuôi, nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp theo quy hoạch. Tăng cường quản lý chất lượng đất, khắc phục tình trạng thoái hóa, suy giảm chất lượng đất.
Cụ thể: Điều 171 của Dự thảo Luật quy định mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân lên không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp và giao trách nhiệm cho UBND tỉnh quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.
Tại Điều 185 và Điều 186 đã quy định về tập trung và tích tụ đất nông nghiệp, tại đó đã quy định cụ thể về nguyên tắc và phương thức thực hiện (Tập trung gồm phương thức: hợp tác, chuyển đổi, thuê; Tích tụ gồm phương thức: nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn). Đồng thời tại Điều 187 quy định thêm về Đất khu nông nghiệp tập trung dành cho khu liên hợp tập trung theo vùng.
Đặc biệt, tại khoản 6 Điều 49 của Dự thảo đã mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp; không còn quy định đối tượng “hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp” thuộc các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp.
(7.2) Đất tôn giáo
Dự thảo Luật đã thay đổi “Đất cơ sở tôn giáo” thành “Đất tôn giáo”; thay đổi về đối tượng sử dụng đất từ “Cơ sở tôn giáo” thành “Tổ chức tôn giáo”.
Tại khoản 4 Điều 203 của Dự thảo quy định bổ sung: Tổ chức tôn giáo sử dụng đất vào mục đích khác (ngoài diện tích thuộc chùa, nhà thờ, nhà nguyên, thánh thất, thánh đường, trụ sở của tổ chức tôn giáo) phải chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm theo quy định của pháp luật.
(7.3) Đất tín ngưỡng:
- Theo quy định của Dự thảo không còn quy định các công trình: từ đường, nhà thờ họ nằm trong các công trình tín ngưỡng; trong khi đó, tại khoản 5 Điều 136 vẫn quy định cộng đồng dân cư được công nhận quyền sử dụng đất đối với đất các công trình này; như vậy là còn có sự chưa thống nhất giữa các điều khoản của Dự thảo Luật.
Trường hợp bỏ các công trình từ đường, nhà thờ họ ra khỏi quy định về Đất tín ngưỡng cũng sẽ gây khó khăn cho việc cấp GCN đối với các trường hợp này.
- Dự thảo quy định mới về Rừng tín ngưỡng. Đây là rừng gắn với niềm tin, phong tục, tập quán của cộng đồng dân cư sống dựa vào rừng (quy định tại Khoản 8 Điều 2 Luật Lâm nghiệp 2017); tuy nhiên về cơ bản thường chỉ gắn liền với các đồng bào dân tộc thiểu số như ở Lạng Sơn, Lai Châu, Nghệ An hay Tây Nguyên...; ở Nam Định hiện chưa có trường hợp nào.
(7.4) Quản lý và sử dụng đất kết hợp đa mục đích
Chế độ sử dụng của đất sử dụng đa mục đích quy định tại Điều 209 của Dự thảo Luật. Đây là loại đất được sử dụng kết hợp vào nhiều mục đích khác để tăng hiệu quả sử dụng đất và có xu hướng hình thành nhiều trong thời gian tới.
Ví dụ như đất ở kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất nông nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất quốc phòng, an ninh kết hợp với kinh tế; đất dự án du lịch có yếu tố tâm linh; đất xây dựng công trình trên không, công trình ngầm, đất hình thành từ hoạt động lấn biển.
Về nội dung này sẽ được Chính phủ quy định chi tiết.
(7.5) Về đất có nguồn gốc nông, lâm trường
Điều 175 của Dự thảo Luật quy định đối với việc xử lý diện tích đất có nguôn gốc nông, lâm trường mà tổ chức sử dụng đất đã giải thể và diện tích đất các nông, lâm trường bàn giao cho địa phương thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiếp nhận phần diện tích đất này và quyết định việc sử dụng vào mục đích theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trong đó ưu tiên giao đất, cho thuê đất cho đồng bào dân tộc thiểu số; cho cá nhân ở địa phương không có đất hoặc thiếu đất sản xuất; công nhận quyền sử dụng đất cho người đang nhận khoán, người đang thuê đất của các công ty nông, lâm nghiệp để sử dụng và xác định quỹ đất để sử dụng vào mục đích công cộng, các mục đích khác của địa phương theo quy định của pháp luật, đồng thời xử lý thu hồi đất đối với các trường hợp đang cho thuê, cho mượn trái pháp luật, bị lấn, bị chiếm.
(7.6) Quy định về cho phép chuyển nhượng, thế chấp “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm”
Điều 36 của Dự thảo Luật đã bổ sung quyền đối với trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm theo hướng: người được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được quyền thế chấp, bán, cho thuê tài sản gắn liền với đất thuê và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất.
Đồng thời, Điều 50 của dự thảo đã quy định điều kiện thực hiện quyền này khi đảm bảo (1) đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận, trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra; (2) ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp.
Quy định này giúp thúc đẩy thương mại hóa quyền sử dụng đất theo chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW, tuy nhiên cũng có ý kiến cho rằng việc bổ sung quyền này có thể dẫn đến thiếu công bằng giữa các trường hợp thuê đất trả tiền một lần và thuê đất trả tiền hàng năm; có thể lợi dụng chính sách này để vay vốn ngân hàng nhung không có khả năng trả nợ.
Thứ tám, Phân cấp, giám sát, kiểm soát quyền lực:
(8.1) Về việc công nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất:
- Đối với người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân: Dự thảo Luật đã phân quyền cho UBND cấp tỉnh quy định về các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp được xác lập trước ngày 15/10/1993, làm căn cứ công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất (quy định tại khoản 7 Điều 135 của Dự thảo).
Quy định này sẽ giúp tỉnh chủ động hơn trong việc công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân; phù hợp với đặc điểm, tình hình thực tế của từng địa phương.
- Đối với tổ chức, tổ chức tôn giáo: Dự thảo đã bổ sung quy định riêng dành cho tổ chức, tổ chức tôn giáo tại Điều 138, đã quy định cụ thể hơn đối với những trường hợp tổ chức, doanh nghiệp sử dụng một phần quỹ đất để làm đất ở.
(8.2) Kiểm toán về đất đai
Dự thảo Luật đã bổ sung quy định kiểm toán về đất đai tại Điều 220 đối với các đối tượng được giao quản lý, sử dụng quỹ đất là tài sản công.
Nội dung kiểm toán gồm: việc chấp hành các quy định của pháp luật về quản lý sử dụng đất đai...; nghĩa vụ tài chính về đất đai; số lượng, chất lượng và hiệu quả sử dụng đất.
(8.3) Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Theo quy định tại khoản 1 Điều 225 của dự thảo Luật Đất đai thì Tranh chấp đất đai, tranh chấp đất đai và tài sản gắn liền với đất do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự. UBND các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất để làm căn cứ cho Tòa án nhân dân giải quyết theo thẩm quyền khi được yêu cầu.
Dự thảo Luật vẫn khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở hoặc tại Tòa án. Trường hợp hòa giải tại UBND xã thì trách nhiệm tổ chức hòa giải thuộc về Chủ tịch UBND cấp xã và không phải thành lập Hội đồng hòa giải như quy định của Luật hiện hành.
Việc quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai hoàn toàn thuộc về Tòa án nhân dân giải quyết sẽ giúp việc giải quyết tranh chấp đất đai được triệt để, không còn trường hợp công dân không đồng ý với việc giải quyết của cơ quan hành chính nhà nước, khiếu nại nhiều lần và cuối cùng vẫn dẫn đến con đường tố tụng.
(8.4) Về thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn:
Theo quy định tại Điều 66 của Luật Đất đai năm 2013 thì thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn thuộc về UBND cấp tỉnh; trường hợp diện tích đất thu hồi có cả đất công ích và diện tích đất của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư... thì được ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất (đồng thời theo đó UBND tỉnh phải ban hành Quyết định ủy quyền cho UBND cấp huyện thu hồi đất đối với trường hợp này).
Nay, theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 82 của Dự thảo thì thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn hoàn toàn thuộc về UBND cấp huyện mà không cần phải ủy quyền.
(8.5) Về dự án thu hồi đất để tạo quỹ đất:
Đây là nội dung mới được quy định trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Theo quy định tại Điều 112 của Dự thảo, UBND cấp tỉnh quyết định hoặc phân cấp cho UBND cấp huyện quyết định phê duyệt dự án thu hồi đất để tạo quỹ đất và giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện.
(8.6) Quy định mới về hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất:
Tại khoản 3 Điều 14 của Dự thảo quy định quyền của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai bao gồm: “quy định... hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất”.
Nội dung này đã được phân cấp tại khoản 4 Điều 121 của Dự thảo: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng chi tiết, nhu cầu sử dụng đất tại địa phương để quy định cụ thể về hạn mức chuyển mục đích sử dụng các loại đất phù hợp với tình hình thực tế của địa phương”.
Hiện nay, tình trạng phân lô bán nền đang diễn ra khá phổ biến. Trên địa bàn tỉnh Nam Định đang manh nha xuất hiện một số trường hợp có dấu hiệu của phân lô bán nền. Do đó, để kiểm soát được việc chuyển mục đích sử dụng đất của người dân, đảm bảo phù hợp với nhu cầu chuyển mục đích thì cần phải có quy định về hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất. Như vậy, việc bổ sung quy định về hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất là phù hợp.
(8.7) Về kiểm soát quyền lực trong việc quản lý, sử dụng đất đai:
Tại Dự thảo đã bổ sung quy định về Kiểm tra chuyên ngành đất đai (tại khoản 2 Điều 223), theo đó “Kiểm tra chuyên ngành đất đai là hoạt động được thực hiện thường xuyên, liên tục... nhằm đôn đốc thực hiện chủ trương, chính sách, pháp luật về đất đai; nhiệm vụ của cơ quan, tổ chức, cá nhân góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước; phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời các hành vi vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai”.
Nội dung này sẽ được Chính phủ quy định chi tiết. Đây là nội dung mới và nổi bật về việc đổi mới, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm và phòng, chống tham nhũng, tiêu cực
Thứ chín, Hộ gia đình sử dụng đất:
(9.1) Khái niệm hộ gia đình sử dụng đất:
Hiện nay, theo khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Theo Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), hộ gia đình sử dụng đất gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, có quyền sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực thi hành.
(9.2) Sổ đỏ hộ gia đình được đề xuất ghi tên tất cả thành viên:
Theo khoản 5 Điều 143 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì cấp một Giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên thành viên trên Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Đối với trường hợp giấy chứng nhận đã cấp cho đại diện hộ gia đình trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nếu các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì được cấp đổi Giấy chứng nhận và ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất.
Trường hợp các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp một Giấy chứng nhận ghi tên đại diện hộ gia đình trên Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện hộ gia đình.
Như vậy, theo dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì sổ đỏ hộ gia đình có thể ghi tên tất cả thành viên. Tuy nhiên, cũng theo khoản 5 Điều 143 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên sổ đỏ hộ gia đình do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Đây là quy định đã có trong Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường, nay được Luật hóa. Việc quy định như vậy nhằm đảm bảo quyền của tất cả thành viên trong gia đình, tránh tình trạng nhầm lẫn giữa hộ gia đình theo khái niệm của sổ hộ khẩu và hộ gia đình có quyền sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận.
Đồng nghĩa với các thay đổi trên thì cụm từ “hộ gia đình” đã được loại bỏ hoàn toàn khỏi điều khoản quy định về “Nhận quyền sử dụng đất” (Điều 30 của Dự thảo, trước là Điều 169 của Luật Đất đai năm 2013). Nguyên nhân là do hiện nay việc xác định các thành viên trong hộ gia đình còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, ảnh hưởng đến việc thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất mà trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên của chủ hộ gia đình.
Tại Hội nghị đã nghe Đ/c Chủ tịch UBND xã báo cáo dự thảo Luật đất đai (Sửa đổi) và tham gia đóng góp ý kiến. Sau khi nghe toàn bộ nội dung dự thảo Luật đất đai (sửa đổi), hội nghị đã thảo luận và tham gia các ý kiến vào toàn bộ dự thảo Luật đất đai (Sửa đổi), gồm 16 Chương, 236 Điều với những nội dung tham gia sau:
1. Nhất trí cao nội dung dự thảo Luật đất đai (Sửa đổi).
2. Tham gia một số ý kiến về các nội dung sau:
+ Đề nghị: Xem xét trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên giữ như trước đây. Ghi tên vợ hoặc chồng, ông hoặc bà, không dùng tên hộ tránh gây phiền hà rắc rối cho người dân khi đi làm thủ tục về đất đai.
+ Đề nghị: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các khu thờ tự khi đảm bảo đủ điều kiện về giấy tờ và hồ sơ.
+ Đề nghị: Không nên áp dụng nhiều loại đất trong cùng một thửa đất.
+ Đề nghị: Khi lấy đất của người dân ra thì giá đền bù cho người dân phải phù hợp, tránh để xẩy ra khiếu kiện.
Qua thời gian triển khai nội dung tham gia đóng góp ý kiến vào dự thảo Luật đất đai (Sửa đổi), nhân dân trong xã nhất trí cao với nội dung dự thảo.